V slovenskem prostoru pridobivanje gradbene dokumentacije že vrsto let velja za enega najbolj zapletenih in dolgotrajnih administrativnih procesov. 

Minister za javno upravo je pred časom načelnikom upravnih enot napovedal pomembne usmeritve pri vodenju postopkov za izdajo gradbenih dovoljenj. Gradbeno dovoljenje naj bi bilo po novih napovedih izdano v 60 dneh od popolnosti vloge, sosedov mejašev pa upravne enote v postopke praviloma ne bodo več vabile. 

Napovedana razlaga se nanaša na drugo alinejo drugega odstavka 48. člena Gradbenega zakona (GZ-1) in na besedo »lahko«, ki naj bi po novem pomenila izjemoma in ne praviloma. Po oceni pristojnih zakona za to spremembo prakse ni treba spreminjati, temveč zadostuje enotno tolmačenje zakonodaje.

1. Kaj določa zakon in v čem je bistvo napovedanega obrata

Stranka v postopku izdaje gradbenega dovoljenja je investitor. Stranski udeleženci pa so lahko trije:
•    lastnik in imetnik druge stvarne pravice na nepremičnini, ki je predmet dovoljenja,
•    lastnik sosednjega zemljišča (mejaš), razen če upravni organ ugotovi, da gradnja nanj ne vpliva, in 
•    vsaka druga oseba, če izkaže, da bi gradnja vplivala na njene pravice in pravne koristi.

Razlika med mejašem in drugo osebo je med drugim v tem, da upravni organ mejaša ne povabi k sodelovanju v postopku gradbenega dovoljenja zgolj v primeru, če ugotovi, da gradnja nanj ne vpliva, pri drugi osebi pa mora ta oseba sama izkazati, da vpliv obstaja, če želi biti povabljena v postopek izdaje gradbenega dovoljenja. Napovedana razlaga ti dve pravili bistveno približa, saj naj bi bil po novem mejaš stranski udeleženec le, kadar vpliv vnaprej nedvoumno izhaja iz same dokumentacije ali ga mejaš pravočasno sam izkaže. S tem se dokazno breme z upravnega organa in investitorja deloma prenaša na soseda.

Omeniti velja tudi, da rok izdaje gradbenega dovoljenja 60 dni ni novost, saj GZ-1 že danes določa, da mora biti odločba izdana v dveh mesecih od vložitve popolne zahteve, oziroma v treh, če je potrebno usklajevanje z mnenjedajalci. Napovedano je torej zgolj dosledno spoštovanje obstoječega roka, ne pa dejansko krajši zakonski rok.

2. Ali bodo investitorji z novim tolmačenjem kaj pridobili?

Prednost, ki jo bo investitor opazil najprej, je časovna. Vsak stranski udeleženec v postopku izdaje gradbenega dovoljenja pomeni izdajanje posameznih vabil, rok za priglasitev od osem do trideset dni, potencialno ustno obravnavo, vročanje preko pošte (kjer se zaplete ob neprevzetih pošiljkah), izjave in odprto pot do pritožbe na izdano gradbeno dovoljenje. Kadar mejašev med udeleženci ni, ti koraki ne bodo potrebni. Ministrstvo v svoji analizi opozarja na primere, ko so investitorji na gradbena dovoljenja čakali tudi pet let, pogosto prav zaradi postopkovnih manevrov stranskih udeležencev, in prav takim zapletom se želi izogniti.

Druga prednost je manj očitna, a v praksi pogosto pomembnejša. Investitor je bil doslej pogosto postavljen pred neprijetno izbiro: ali sosedu plačati tako imenovano odškodnino oziroma nadomestilo za neaktivnost ali pa tvegati mesece oziroma leta zamud zaradi morebitne pritožbe. Če vstop v postopek ni več samodejen, sosed vzvod za kakršnokoli izsiljevanje v začetni fazi v veliki meri izgubi.

Tretja prednost je predvidljivost. Razlike med ravnanjem upravnih enot so bile namreč precejšnje – od prakse vabljenja prav vseh mejašev (tudi tistih, ki mejijo le z vogalom parcele) do presojanja vsakega primera posebej. Zaradi tega so bili investitorji pogosto v negotovosti, kaj jih čaka. Enotno navodilo bi to razliko odpravilo, kar je dobrodošla sprememba, saj kapital in gradbeni projekti za uspešno realizacijo nujno potrebujejo časovno predvidljivost.

3. Kje so po novem tveganja za investitorje?

Mejaš, ki v postopek ni bil povabljen, svojih pravic s tem avtomatično ne izgubi. Dokler odločba o izdaji gradbenega dovoljenja ni dokončna, se lahko pritoži, po dokončnosti pa lahko predlaga obnovo postopka, denimo iz razloga, ker mu ni bila dana možnost udeležbe. Rok za zahtevo za obnovo postopka izdaje gradbenega dovoljenja je po GZ-1 še dva meseca po začetku gradnje (subjektivni rok). Ker sme investitor začeti graditi že po dokončnosti gradbenega dovoljenja (torej še pred njegovo pravnomočnostjo), se lahko zgodi, da bo mejaš vložil pravno sredstvo v času, ko se bo gradnja že začela in bodo stroški na gradbišču že tekli.

Vprašanje, ki se ob tem odpre, je, kako bo vloženo pravno sredstvo obravnaval pritožbeni organ ali kasneje upravno sodišče. Investitorji bi si seveda želeli odgovor, da bo pritožbeni organ sledil navodilu ministrstva, vendar odgovor ni tako preprost. Zakon, zakonodajno gradivo in ustavnosodna praksa namreč kažejo v drugo smer.

Po jezikovni razlagi GZ-1 je mejaš iz kroga stranskih udeležencev izvzet le, če upravni organ konkretno ugotovi, da gradnja nanj ne vpliva. Taka ugotovitev mora biti sprejeta v vsaki posamezni zadevi in mora biti jasno obrazložena, sicer se šteje, da ni sprejeta zakonito. Sklic na splošno navodilo ministrstva ali na to, da mejaš vpliva ni izkazal, obrazložitve neizbire mejaša v postopek po mnenju pravne stroke ne more veljavno nadomestiti.

Še težje pa bo investitorjem obiti prakso ustavnega sodišča. Zakon o graditvi objektov (ZGO-1) je krog strank nekoč že določal taksativno, glede na lego nepremičnine v območju za določitev strank. Ustavno sodišče je to ureditev že leta 2011 razveljavilo, ker opredelitev stranskih udeležencev, ki ne izhaja iz njihovega pravno varovanega interesa, temveč iz formalnih in na videz objektivnih, a umetnih pravil, nedopustno izključuje osebe, ki jim materialno pravo priznava pravno varovan položaj. Splošna domneva, da gradnja na mejaša ne vpliva, deluje podobno, zaradi česar obstaja velika verjetnost, da bi takšna praksa padla ob prvi resnejši sodni presoji.

4. Kaj vse skupaj pomeni v praksi

Ali bo napovedana razlaga investitorju koristila ali škodila, je v veliki meri odvisno od projekta samega. Koristila bo tam, kjer vpliva na sosednje zemljišče v resnici ni. Pri gradnji sredi velikega zemljišča, pri spremembi namembnosti brez posegov navzven ali pri delih, ki po naravi ne sežejo čez mejo, ugotovitev o odsotnosti vpliva ne bo težka in bo zelo verjetno prestala tudi pritožbeno presojo.

Drugače je pri projektih, kjer vpliv dejansko obstaja. Odmiki od parcelnih meja, osenčenje sosednjih objektov, hrup, dostopi, požarna varnost in stabilnost sosednje nepremičnine so vplivi, ki jih je kot poseg v pravne koristi naštela vlada sama v predlogu GZ-1. Če bo sosed mejaš ta vprašanja odprl pozneje, je za investitorja bistveno boljše (in neprimerljivo cenejše), da jih uredi pred izdajo gradbenega dovoljenja, ko se gradnja še ni začela izvajati in ko na gradbišču ne stojijo težka mehanizacija ter zavezujoče pogodbe z izvajalci.

Zato velja opozoriti še na rešitev, ki se ob razpravi o hitrosti postopkov rado spregleda: skrajšani ugotovitveni postopek. Če investitor vlogi za izdajo gradbenega dovoljenja priloži podpisano dokumentacijo, dokazilo o pravici graditi, usklajena mnenja in pisne izjave stranskih udeležencev, da se z gradnjo strinjajo, upravni organ odloči takoj, brez razpisovanja posebnih obravnav.

Investitorjem zato svetujemo, naj sosede poiščejo sami pred vložitvijo vloge za izdajo gradbenega dovoljenja in njihove overjene izjave pridobijo že na samem začetku investicijskega procesa. Če izjave dobijo, so na najhitrejši in pravno najbolj varni poti do gradbenega dovoljenja, ki ga kasneje ne bo mogoče izpodbiti. Če pa izjav sosedov ne dobijo, bodo vsaj pravočasno vedeli, kje so sporne točke, in jih bodo morda lahko rešili že v fazi projektiranja s kakovostnimi tehničnimi rešitvami.

Napovedana sprememba je torej dobrodošla v delu, v katerem odpravlja nepotrebne birokratske zastoje in poenoti prakso upravnih enot. Vendar se mora vsak investitor zavedati temeljnega pravila gradbenega prava: gradbeno dovoljenje, ki je izdano na hitro, a na trhlih postopkovnih temeljih, je na koncu bistveno dražje od tistega, ki je izdano mesec dni kasneje, a omogoča popolnoma varno in nemoteno gradnjo.

Avtorica: mag. Maja Koršič Potočnik, odvetnica

Kdo je Maja Koršič Potočnik?
Maja Koršič Potočnik je partnerica v Odvetniški družbi Potočnik in partnerke, specializirana za gradbeno, gospodarsko pravo in pravo javnih naročil. Znana je po praktičnem, v rešitve usmerjenem pristopu. Deluje tudi kot predavateljica in avtorica strokovnih prispevkov na področju gradbenega, gospodarskega prava, FIDIC pogodb in prava javnega naročanja.

Ustvarjati, delati in živeti želimo v Uspešni Sloveniji.

Zato odpiramo prostor za ideje, ljudi in zgodbe, ki Slovenijo premikajo naprej. Za podjetništvo, ki ustvarja vrednost. Za družbo, ki ceni znanje, delo, ustvarjalnost in odgovornost. In za okolje, v katerem lahko posamezniki razvijejo svoje potenciale, uspeh pa prispeva k blaginji vseh.

V digitalni izdaji razmislekov o Uspešni Sloveniji odpiramo pomembna vprašanja, predstavljamo rešitve in povezujemo poglede podjetnikov, strokovnjakov z različnih področjih, odločevalcev ter vseh, ki verjamejo, da je Slovenija lahko bolj prodorna, samozavestna in uspešna družba.