Nepremičnine: je zdaj pravi čas za vlaganje?

Rast cen na nepremičninskem trgu se ne umirja. Zlasti v mestih in turističnih krajih naraščajo cene stanovanj in zemljišč. K rasti prispeva povečan pritok svežega denarja na trg, pa tudi makroekonomski ukrepi Banke Slovenije, višina BDP, stopnja brezposelnosti, inflacija in na drugi strani razvitost gradbenega in finančnega sektorja. V gradbenem sektorju cene rastejo z 10 do 20-odstotno stopnjo. Gradbinci občutijo težave z dobavljivostjo materiala.

V Ljubljani so cene nepremičnin danes rekordne. Tveganje se je s stopnje zmerno od aprila 2021 do danes spremenilo v povečano. Tveganja so obvladljiva, prav tako inflacija, medtem ko je državno zadolževanje dolgoročno in po nizki obrestni meri, razmere analizira Matjaž Rupnik, vodja vrednotenja pri NLB.

Ponudba ne dohaja povpraševanja

Na nepremičninskem trgu število transakcij pada, saj trenutno ni dovolj ponudbe, ki bi odgovorila na povpraševanje. Nova stanovanja na trg pridejo čez tri do štiri leta, vsa so rezervirana.
Cene rabljenih stanovanj so v Ljubljani 3.000 evrov za kvadratni meter, v Mariboru in Celju je cena nad 2.000 evrov. Število transakcij se je od 2015 prepolovilo na približno 8000, pojasnjuje Rupnik.
Cene novogradenj dosegajo 4000 evrov na kvadratni meter, cene poslovnih nepremičnin 2000 evrov na kvadratni meter.
Zgodilo se je, da je kdo odštel tudi 10 tisoč evrov za kvadratni meter stanovanja.

Primer ljubljanske Situle: stanovanje je lastnik 2015 kupil za 150 tisoč evrov, prodal ga je za 330 tisoč evrov.

Zarja Mavec, poznavalka nepremičninskega trga iz podjetja Inalbea Real Estate d.o.o., izpostavlja, da so platforme za delitveno ekonomijo, denimo AirBnb, vplivale na padec najemnin. Primer: s 750 evrov na 450 evrov mesečno.

“Pisarne so zasedene, a se povečuje tudi delo od doma. Položaj gostinskih objektov na trgu je stabilen, enako logističnih centrov. Mestni hoteli so trenutno na udaru zaradi zmanjšanega števila turistov,” ugotavlja Rupnik.

1. KAM IN KAKO INVESTIRATI?

“Veliko jih kupuje strateško, posebej 2-sobna stanovanja za dolgoročno oddajo. Kupujejo tudi zemljišča. Dolgoročno pa je treba računati tudi na padce cen ob morebitnih krizah,” pove Zarja Mavec.

Veliko povpraševanja je po zemljiščih za skladišča, v bližini avtocest, kupci iščejo južna pobočja za sončne sisteme, pa tudi gozd je investicija. “Pri vseh investicijah pa je potrebno biti pozoren na optimizacijo donosov in davčnih stopenj. Dober strokovnjak vam lahko pri tem pomaga.”

ABC investiranja v proizvodne kapacitete

Podobno kot pred tem v logistiko se je lani začelo krepiti povpraševanje za investiranje v proizvodnjo.
Gregor Rožman, pomočnik direktorja in svetovalec pri razvoju nepremičninskih projektov v podjetju Protim Ržišnik Perc, pojasnjuje: »Pojavljajo se vprašanja po dograjevanju kapacitet, pa tudi preselitve celotnih postrojev.« Rožman ob tem opozarja: danes lahko investirajo tisti, ki so dobro informirani - pasti je ogromno.

Gregor Rožman našteva nekatere skupne značilnosti segmenta zemljišč za proizvodne investicije:

1. Stavbna zemljišča za proizvodnjo so, vendar so razpršena in nimajo infrastrukture.
2. Opazno je pomanjkanje znanja. V mestih so bolj odzivni pri vodenju projektov, v manjših občinah ne toliko, postopki se vlečejo dve do tri leta, na strateškem nivoju 5-7 let.
3. Na voljo je veliko zemljišč, vendar smo priča zastoju zaradi neplanskega razvoja po načelu obrtna cona v vsako slovensko vas. Ta koncept je bil koristen 10 let nazaj za rast družinskih podjetij, zdaj je to že ovira, je prepričan Rožman.
4. Infrastruktura v Sloveniji ni optimalna. Lokalne skupnosti nimajo sredstev za vnaprejšnje urejanje in priprave, vsi čakajo na prvega investitorja. To je priložnost za zasebni kapital, ki bi lahko vlagal v tovrstne projekte.

2. KAJ PRED INVESTIRANJEM ZANIMA BANKE?

Ta hip so aktualne investicije v zelo različne objekte, od stanovanj, hotelov, projektov soproizvodnje do trgovskih centrov, vetrnih elektrarn, poslovnih stavb in infrastrukture, pravi Marko Furlan, vodja za projektno financiranje pri NLB.

Pristop bank k zagotavljanju sredstev za investicijske projekte je naslednji:

• Kapital: Banka ponavadi prispeva do 70 % kapitala, lastniški kapital je v tem primeru 30% (lastna udeležba). Najprej vlagatelj prispeva lastna sredstva, banka preferira denarne vložke.
• Vir odplačila: Vir je denarni tok projekta - najprej se poplačuje kredit, na koncu lastna sredstva.
• Podjetje-investitor: Banke preferirajo nova, namensko ustanovljena podjetja (special purpose vehicle – SPV). Lažje je namreč začeti znova, brez drugih obremenitev ali povezav.
• Zavarovanje: Zavarovanje financiranja je praviloma naslednje: zastava projektnega podjetja, sredstev projekta in zastava/odstop terjatev po pogodbah, vezanih na projekt (npr. najemne pogodbe), v določenih primerih poroštva.
• Verodostojnost: Pomembna je verodostojnost investitorja -  to se dosledno preverja, koristne so reference, banka skrbno analizira podjetje in lastnike.
• Cenitev: S cenitvijo banka preveri trenutno vrednost zemljišča in bodočo vrednost projekta.
• Izplačilo kredita: Osnova za izplačilo projektnega kredita so pridobljeno pravnomočno gradbeno dovoljenje ter izpolnjene zaveze iz pogodbe.
• Poslovni načrt: Pred odobritvijo želijo banke vpogled v poslovni načrt. Pri večjih ter specifičnih projektih mora osnovna dokumentacija za banko vsebovati neodvisno študijo izvedljivosti. Pri vetrnih elektrarnah so sestavni del tudi študije vetra, pri sončnih elektrarnah študije sončnih ur.
• Proizvodna in prodajna cena: Banka gleda, da je postavljena »realna« prodajna cena na kvadratni meter prodajne površine ter točko preloma investitorja, ki predstavlja vrednost investicije na kvadratni meter prodajne površine. Za lastno kontrolo je banki pomembna tudi točka preloma, ki predstavlja vrednost kredita na kvadratni meter prodajne površine. Predvsem v primeru, če mora banka sama prodajati projekt. Od krize 2008 imajo banke posebne ekipe, ki so sposobne tudi dokončati neuspele projekte.
• Ročnost: V osnovi gre pri projektnem financiranju za kredite z odplačilno dobo do 3 let. Pri financiranju poslovnih nepremičnin in trgovskih centrov, kjer je osnova odplačila najemnina, pa gre običajno za kredite z odplačilno dobo do 15 let. Mogoče so seveda različne rešitve glede na višino lastnih sredstev.
• Čas vstopa: Banke nerade vstopajo, ko investicija že poteka, raje so udeležene od začetka.

Primer slabe prakse: investitor bi rad gradil poslovno stavbo za najem. Banka preveri najemnike, vidi, da njihova boniteta ni najboljša (razni neplačniki), zato projekta ne odobri. Če so najemniki korektni, je projekt odobren.

Pri projektnem financiranju je ključno, da ima investitor podporo strokovne ekipe, ki z znanjem in izkušnjami nudi celovito podporo od začetka do konca investicije, in to invididualno, poudarjajo pri NLB. Svetujejo, naj se investitor obrne na banko v začetni fazi, ko začne razmišljati o investiciji. Tako bo dobil predlog celovite finančne rešitve in smernice, ki mu bodo olajšale izvedbo.

Nasvet je bil predstavljen na dogodku v SBC v Loungeu, ki je potekal 9. novembra 2021.

 Fotografije so simbolične. Vir: Canva