Plusi in minusi nepremičninskih skladov

Trenutno so obrestne mere izjemno nizke in banke zaradi spodbujanja obtoka denarja zaračunavajo ležarine. To podjetja in fizične osebe potiska v razmišljanje o alternativnih možnostih. Če je pred časom veljalo, da delnice prinašajo letni donos med 5 % in 10 %, danes nestabilni in nepredvidljivi trgi te trditve ne podpirajo več, pravi Matjaž Filipič, direktor ALFI skladov. Alternative vlaganju na borzi so danes:

• Zlato: do pred kratkim je veljalo za varno naložbo, vendar v zadnjem času močno niha (vpliv spleta, različnih informacij in dezinformacij).
• Naložba v start-upe: zaenkrat uspe približno eno podjetje od 20-ih, 30-ih. Bistveni pogoj za tovrstno naložbo je poznavanje konkretne panoge.
• Državne obveznice: v zadnjem času so donosi negativni. Podjetja bodo pričakovano izdajala vedno več podjetniških obveznic, čeprav so v tem času za podjetja verjetno prva izbira ugodni podjetniški krediti.
• Nepremičnine: obstajajo razlike med vlaganji v poslovne in stanovanjske nepremičnine. Donosnost v povprečju je 5 % do 8 %. Vlaganje v stanovanjske nepremičnine zahteva več napora (davki, zakonodaja v korist najemnikov, vzdrževanje ...).

Poleg uveljavljenih naložbenih skladov se vse bolj razvijajo alternativni naložbeni skladi. Tak primer so denimo nepremičninski, podjetniški in skladi, ki vlagajo v posojila in terjatve.

Alternativni skladi: bistveno manj odvisni od delniških trgov

Alternativni skladi so zelo razviti v zahodnih državah, pri nas se postopno uveljavljajo. Vodijo jih profesionalci, naložbe so realne in otipljive, bolj razpršene, korelacija z delniškimi trgi je nizka, donosnost povprečno višja od  5%, dosega pa do 8%. Slabosti: nizka likvidnost (ni za kratkoročne trgovalce), manjši dostop do informacij (zasebna podjetja niso zavezana k poročanju, kot to velja za javna podjetja), pred investiranjem je treba več časa posvetiti raziskovanju (o poslovanju, o trgu in udeleženih osebah).

1. Kako delujejo nepremičninski skladi?

Od nepremičnin se prejema najemnina, ki se zbira v nepremičninskem skladu. To je osnova za donos za investitorje. Minimalni vložki se začnejo pri 150.000 evrih. V Sloveniji je to mejnik za »dobro poučenega vlagatelja«. Upravljanje teh skladov je dokaj zapleteno. Običajno so namenjeni končnemu krogu vlagateljev. Vsaj nekaj prvih let so izplačila onemogočena. Glavnina naložb je usmerjena v komercialne nepremičnine: trgovske centre, poslovne stavbe, industrijske stavbe, skladišča, kmetijske površine ...). Stanovanjska gradnja je sekundarna.

2. Katere so poglavitne lastnosti nepremičninskih skladov?

Večje število investitorjev, večja razpršitev znotraj portfelja, profesionaen pristop k izvedbi naložbe. Investitor se ne ukvarja z upravljanjem in vzdrževanjem nepremičnin. Lastništvo sklada ni javno razvidno. Sklad upravlja upravljalec, registriran pri ATVP. Za varnost lahko skrbita še skrbniška banka in revizor.

3. Zakaj so nepremičninski skladi priljubljeni na Zahodu?

»Višji donosi v primerjavi z investiranjem v delnice, zavarovanje pred inflacijo (indeksacija nepremičnin), ohranjanje vrednosti kapitala, možnosti povišanja vrednosti nepremičnine, dividende iz najemnin,« pojasnjuje Maja Ostanek, direktorica nepremičninskega sklada ALFI RE, ki je sestavljen iz 63 % trgovinskih in 36 % pisarniških nepremičnin.

4. Nepremičnine: stanje v Ljubljani

V Ljubljani imajo »premium poslovne stavbe« letni donos iz oddajanja v višini 8 %. Nova stanovanja so 3 % dražja glede na 2019 in 10 % dražja glede na 2018. Trenutno je v fazi gradnje 9 večjih stanovanjskih projektov s skupno dobrimi 1300 stanovanjskimi enotami. Z letošnjim letom investitorji načrtujejo začetek gradnje za dodatnih 1000 stanovanjskih enot, dolgoročno še za dodatnih 1100.

5. Nepremičnine: trgovske površine

Na trgu je prisotna zasičenost z velikimi nakupovalnimi središči, več povpraševanja je po majhnih trgovinah v stanovanjskih soseskah, pravi Maja Ostanek. Na področju pisarniških prostorov so najemnine nespremenjene od leta 2015, za poslovne stavbe A (novogradnje) in B (starejše stavbe) najemne cene rastejo, pravi Maja Ostanek.

 Pisarne v najem za 12-16 evrov za m², trgovine pod 30 m²

Poslovne najemnine pisarn so v povprečju 12—16 evrov na m² mesečno, dodatni stroški so v višini 2-3 evre na m² mesečno. Za mesečni najem trgovinskih površin je cena pod 30 evrov m² (Čopova ulica). V nakupovalnih centrih je cena med 15 in 25 evrov na m² mesečno. Manjše trgovine (retail parki) se oddajajo za ceno med 10 in 12 evri m² mesečno. Že pred koronakrizo in v času koronakrize so najbolj zaželene nepremičnine, povezane z logistiko. Obstoječi prostori so zastareli, zgrajeni so bili za posamezne naročnike, za njihove lastne potrebe. Najemnine so v povprečju med 5 in 6 evri m² mesečno. Investitorjem preglavice povzročajo občinski podrobni prostorski načrti (OPPN) in pridobivanje gradbenih dovoljenj. Postopki za začetek gradnje trajajo lahko tudi več kot 2 leti. 

Nasvet je bil predstavljen na SBC Webinarju, ki je 4. februarja 2021 potekal v organizaciji SBC in člana kluba, podjetja ALFI RE d.o.o. (član skupine KF Finance).